Overbruggingskrediet: het principe en de praktijk

Om hun cliënten in die situatie te kunnen helpen ontwikkelden de banken het zogenaamde overbruggingskrediet. De bank schiet dan eigenlijk het kapitaal voor dat de verkopers zullen ontvangen bij de definitieve verkoop van hun huis of appartement. Ook wie nog een hypothecair krediet op z'n te koop staande woning heeft komt in aanmerking voor een overbruggingskrediet...

Het principe kan eenvoudig lijken, toch zijn overbruggingskredieten een verwarrend onderwerp voor veel woningkopers. Eenvoudig gesteld is een overbruggingskrediet een financieringsoplossing op korte termijn die hen toelaat de waarde van hun huidige woning als aanbetaling te gebruiken. Feitelijk zullen ze echter twee woningen tegelijk bezitten, althans in afwachting van de verkoop van hun bestaande woning.

Zo'n krediet kan verstrekt worden onder verschillende voorwaarden, zoals met een terugbetaling van de intresten per maand, per kwartaal of in één keer op het einde van de looptijd. Overbruggingskredieten kunnen afgesloten worden op een termijn van enkele maanden tot maximaal drie jaar. Sommige banken hanteren een minimumlooptijd van 12 maanden, andere banken bieden hernieuwbare kredieten aan met een looptijd van telkens 3 maanden. Vaak komt het er daarom op aan een bank te selecteren die de termijnen aanbiedt die je als woningkoper nodig hebt.

Hoewel we voorlopig nog steeds profiteren van lage rentevoeten is een overbruggingskrediet meestal niet goedkoop. Bekijken we de aanbiedingen van een aantal grote Belgische banken voor een overbruggingskrediet van 150.000 euro op 12 maanden dan schommelen de intresten tussen 2,50% en 3%. Voor een gewone hypothecaire lening ligt de gemiddelde intrestvoet bijna één procent lager.

Welke voorwaarden stellen de banken?

Banken willen natuurlijk zeker weten dat hun cliënten de lening kunnen terugbetalen. Daarom verbindt de bank allerlei voorwaarden en beperkingen aan zo'n krediet. Die voorwaarden verschillen van bank tot bank en je kunt erover onderhandelen met je bankadviseur. Aarzel dus niet om verschillende aanbieders van overbruggingskredieten te vergelijken. Op onafhankelijke websites kun je de intresten op verschillende overbruggingskredieten vergelijken.

Eén mogelijkheid voor de bank om een garantie op terugbetaling te krijgen is door het nemen van een hypothecaire inschrijving op je huidige woning. Een andere manier om de bank zekerheid te bieden is door een onderhandse verkoopakte voor je huidige woning voor te leggen op het moment dat je een overbruggingskrediet aanvraagt.

Banken zullen ook zo goed als nooit de volledige waarde van je verkochte (of te koop staande) woning willen ontlenen. Meestal zal de bank een percentage voorstellen en dat zal zelden hoger liggen dan 80%. Ook dit staat natuurlijk open voor onderhandeling en het is sterk afhankelijk van je persoonlijke situatie en het vertrouwen dat de bank je schenkt. Je kunt een overbruggingskrediet ook voor een veel kleiner bedrag aanvragen, als je je nieuwe woning grotendeels met eigen middelen kunt financieren.

Voorwaarden voor de afbetaling

Het typische aan een overbruggingskrediet is dat je enkel intresten betaalt tijdens de looptijd van het krediet. Het ontleende kapitaal zelf betaal je pas aan het einde van de looptijd terug. Op dat moment zou je, als alles volgens plan verlopen is tenminste, de koopsom van je voormalige woning moeten ontvangen hebben, en die kan je gebruiken om het krediet terug te betalen.

Als je niet kunt terugbetalen op het einde van de looptijd kan de bank extra vergoedingen en kosten aanrekenen. Ze kan het overbruggingskrediet eventueel ook omzetten in een hypothecaire lening met een langere looptijd. Vandaar dat het belangrijk is bij het aanvragen van een overbruggingskrediet een realistisch en concreet plan te hebben over hoe en wanneer het krediet zal terugbetaald worden. Als de kans reëel is dat je niet op tijd zult kunnen terugbetalen is het (ook fiscaal gezien) vaak voordeliger om van bij het begin een hypothecaire lening af te sluiten.

Het is ook aanbevolen een overbruggingskrediet niet voor een langere looptijd af te sluiten dan je strikt gezien nodig hebt. Informeer je in elk geval voor het afsluiten over de voorwaarden voor vervroegd terugbetalen, want veel banken rekenen hier extra kosten op aan.

Wat is voordeliger: een overbruggingskrediet of hypothecair krediet?

Een overbruggingskrediet komt in elk geval niet in aanmerking voor de fiscale 'woonbonus' want daarvoor moet een hypothecair krediet een looptijd van minimaal 10 jaar hebben. Wel kunnen de intresten die je betaalt op een overbruggingskrediet fiscaal aftrekbaar zijn. Daarvoor moet je enkel bewijzen dat het krediet werd afgesloten met als bedoeling een woning aan te kopen of te behouden.

Een advies dat banken soms aan hun cliënten geven is om het hypothecair krediet te verhogen en zo het fiscaal minder interessante overbruggingskrediet te verlagen. Het gewone krediet kan immers wel op de woonbonus rekenen als het gewaarborgd is via een hypothecaire inschrijving. Om daar voluit van te profiteren bij een lening op bijvoorbeeld 10 jaar moet het minimum krediet ongeveer 50.000 euro bedragen, op 20 jaar ongeveer 85.000 euro.

Hoewel je eerste reflex wellicht is zo weinig mogelijk te willen lenen is het fiscaal gezien vaak interessant om het bedrag van een hypothecaire lening te verhogen, eerder dan eigen kapitaal of een (duur) overbruggingskrediet in te moeten zetten.

Wel moeten we daarbij opmerken dat banken hun cliënten meestal niet verplichten een schuldsaldoverzekering te nemen op een overbruggingskrediet. Vanwege de kortlopende termijnen is het risico op een vroegtijdig overlijden van de kredietnemer immers beperkt. In dat opzicht kunnen overbruggingskredieten dus wel voordeliger zijn dan een hypothecair krediet, zeker voor wie op oudere leeftijd nog een nieuwe woning wilt kopen.

Zoals hierboven uiteengezet omvat een overbruggingskrediet een bepaalde procedure, reden te meer om je vertrouwde vastgoedmakelaar aan te spreken en je te begeleiden bij de aan en verkoop van een woning.

Bron: publicatie immoscoop 2017